20.08.2001/art.arch.

W wyniku rozpatrzenia wniosku, po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, w ramach którego dokonywane są stosowne wymagane prawem uzgodnienia z innymi organami, wydawana jest decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli zamierzenie inwestora nie jest sprzeczne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Również brak na danym terenie miejscowego planu nie może być powodem odmowy, wymaga natomiast taka sytuacja zastosowania specjalnej procedury, z rozprawą administracyjną i oceną wojewody w zakresie zgodności z prawem przygotowanych warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Na formę, zakres i zawartość decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wpływa kilka czynników, które można zgrupować w trzech podstawowych segmentach.

Zakres i przedmiot orzeczenia decyzji o warunkach zabudowy jest oczywiście uzależniony od wniosku inwestora, albowiem skoro postępowanie w sprawie tej decyzji może być prowadzone wyłącznie na podstawie wniosku (nie ma tu miejsca na działanie z urzędu) to zakres wniosku wiąże urząd wydający decyzję. Decyzja nie może np. obejmować terenu większego lub mniejszego niż określony we wniosku, ani też odnosić się do części opisanych we wniosku zamierzeń inwestora, gdyż byłoby to rozstrzygnięcie sprawy niezgodne z wnioskiem potencjalnego inwestora, co jest naruszeniem zasad ogólnych Kodeksu postępowania administracyjnego. Stąd też wynika konieczność przemyślanego działania wnioskodawcy przy przygotowaniu wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ustalenia merytoryczne decyzji o warunkach zabudowy to przełożenie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na treść indywidualnej decyzji administracyjnej dla wybranego fragmentu terenu objętego tym planem, oraz odniesienie tych ustaleń do zgłoszonych we wniosku potrzeb i zamiarów.

W rozstrzygnięciu decyzji o warunkach zabudowy następuje ocena indywidualnych zamiarów przyszłego inwestora przez pryzmat obowiązującego na danym terenie prawa miejscowego, oraz określenie warunków i wymagań, od spełnienia których uzależniona jest realizacja tych zamiarów.

Zawartość decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Z ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym wynika natomiast forma i wymagana zawartość aktu rozstrzygającego o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ustawa wymaga wydania decyzji w przedmiotowej sprawie, która zawierać ma określenie:

  • rodzaju inwestycji,
  • warunków wynikających z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli dla danego obszaru plan został uchwalony,
  • warunków zabudowy i zagospodarowania terenu wynikających z przepisów szczególnych,
  • warunków obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,
  • wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,
  • linii rozgraniczających teren inwestycji, wyznaczonych na mapie w stosownej skali,
  • okresu ważności decyzji.Wszystkie zawarte w decyzji ustalenia, warunki i wymagania mają charakter wiążący dla przyszłego inwestora a także dla projektanta, opracowującego na zlecenie inwestora projekt budowlany. Egzekwowanie tych warunków odbywać się będzie na etapie ubiegania się inwestora o pozwolenie na budowę. W przypadku niespełnienia któregoś z warunków decyzji, oraz braku możliwości korekty w zakresie tej niezgodności inwestor musi liczyć się z odmową udzielenia pozwolenia na budowę. Istotne znaczenie ma zatem dla dalszej fazy przygotowania inwestycji budowlanej, rzetelna analiza ustaleń zawartych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Inwestorzy często korzystają w tej dziedzinie z usług przyszłego projektanta, którego przygotowanie zawodowe gwarantuje, iż analiza ta przeprowadzona zostanie pod kątem praktycznego przełożenia ustaleń omawianej decyzji na zamiary inwestora i przyszłe działania projektowe.

    W przypadku zaangażowania przyszłego projektanta w procedury administracyjne na etapie decyzji o warunkach zabudowy pamiętać należy, że w omawianych procedurach nie jest przewidziany udział innych uczestników procesu budowlanego poza przyszłym inwestorem, wobec czego, w celu skutecznego domagania się dopuszczenia np. projektanta do czynności administracyjnych w ramach omawianego postępowania, musi on mieć pełnomocnictwo inwestora do reprezentowania jego interesów.

    Ewentualne zastrzeżenia odnośnie ustaleń decyzji mogą być przedmiotem rozpatrywania przez organ wyższej instancji, w przypadku skorzystania z prawa odwołania się od decyzji, które to prawo przysługuje wszystkim stronom postępowania. W sprawach dotyczących warunków zabudowy i zagospodarowania terenu organem odwoławczym jest Samorządowe Kolegium Odwoławcze.