Rodzaje podmiotów przekazujących obiekty do eksploatacji
Współczesna praktyka inwestycyjna wykształciła szereg uczestników procesu inwestycyjnego przygotowanych do pełnienia roli podmiotu przekazującego obiekty do eksploatacji.

Poniżej scharakteryzowano najbardziej typowe struktury występujące na rynku krajowym, aczkolwiek znaczna swoboda kształtowania modelu organizacyjnego przedsięwzięcia inwestycyjnego nie ogranicza liczby przyjętych rozwiązań i pozwala prognozować dalszy ich rozwój.

Wykonawca
- podmiot przekazujący w przypadku przedsięwzięć inwestycyjnych o nieskomplikowanym charakterze, realizujący przedmiot umowy siłami własnymi.

Generalny Wykonawca
- podmiot przekazujący w przypadku przedsięwzięć inwestycyjnych o skomplikowanym charakterze, realizujący przedmiot umowy siłami własnymi oraz poprzez podwykonawców.

Generalny Realizator Inwestycji
- podmiot przekazujący w przypadku przedsięwzięć inwestycyjnych realizowanych w formule “pod klucz”, a więc obejmujących projektowanie, dostawy i wykonawstwo. Funkcję tą pełnić może generalny wykonawca, generalny dostawca lub wiodące biuro projektów, aczkolwiek aktualnie wykształca się typ generalnego realizatora inwestycji bez sił własnych, wyspecjalizowanego w czynnościach koordynacyjnych procesu inwestycyjnego.

Różnorodność modeli organizacyjnych przedsięwzięć inwestycyjnych oraz rozwój rynku nieruchomości spowodował kształtowanie się nowych form podmiotów przejmujących obiekty do eksploatacji.

Rodzaje podmiotów przejmujących obiekty do eksploatacji
Poniżej wymieniono typowe ich przykłady występujące na rynku krajowym.

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku
- Prawo budowlane nie reguluje procedury odbioru końcowego obiektu budowlanego, jak również nie wprowadza obowiązku jego dokonania.

Obiekty budowlane realizowane są na podstawie umów o roboty budowlane, stanowiących część stosunków cywilno-prawnych i w związku z tym podlegających przepisom prawa cywilnego, dla którego aktem prawnym jest Kodeks cywilny.

Podstawy prawne odbioru końcowego
Obszar ten reguluje przede wszystkim Artykuł 647 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, a w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Powyższe potwierdza Artykuł 643 Kodeksu cywilnego ustalający, że zamawiający obowiązany jest odebrać dzieło, które przyjmujący wydaje mu zgodnie ze swym zobowiązaniem.

Ponadto, termin wymagalności roszczeń wykonawcy za wykonane przez niego na rzecz inwestora roboty, powstaje z chwilą ich odebrania i przekazania do użytku, która określona jest w protokole odbioru.

Również od dnia odbioru biegną terminy przedawnienia roszczeń z tytułu rękojmi za wady przedmiotu umowy, roszczeń odszkodowawczych opartych na zasadach ogólnych oraz termin przedawnienia roszczeń wykonawcy o zapłatę należnego wynagrodzenia.

Cel odbioru Końcowego
Odbiór ma na celu ostateczne przekazanie zamawiającemu ustalonego w umowie przedmiotu po sprawdzeniu jego należytego wykonania. Oddający i odbierający są obowiązani dołożyć należytej staranności przy odbiorze przedmiotu umowy.

Odbioru dokonuje przedstawiciel zamawiającego wyposażony w odpowiednie pełnomocnictwo. Oddający i odbierający mogą korzystać z opinii rzeczoznawców.

W czynnościach odbioru powinni uczestniczyć kierownicy budowy i robót oraz inspektorzy nadzoru inwestorskiego i autorskiego, a także przedstawiciele użytkownika.

Odbiór może być połączony z przekazaniem użytkownikowi przez zamawiającego przedmiotu odbioru do eksploatacji (użytkowania).

Wykonawca przeprowadza przed odbiorem przewidziane w przepisach lub umowie próby i sprawdzenia, zawiadamiając zamawiającego wpisem do dziennika budowy, przed terminem wyznaczonym do dokonania prób i sprawdzeń.

Wykonawca kompletuje i przedstawia zamawiającemu dokumenty pozwalające na ocenę prawidłowego wykonania przedmiotu odbioru, a w szczególności dziennik budowy, zaświadczenia właściwych jednostek i organów, protokoły technicznych odbiorów międzyoperacyjnych i częściowych, niezbędne świadectwa kontroli jakości, certyfikaty i aprobaty techniczne oraz dokumentację powykonawczą ze wszystkimi zamianami dokonanymi w toku budowy.

Roboty dodatkowe a odbiór końcowy
Jeżeli w toku odbioru wystąpi konieczność wykonania robót dodatkowych w przedmiocie odbioru, warunkujących jego użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem, zamawiający może dokonać odbioru wykonanych robót, a strony uzgodnią odrębny termin do wykonania robót dodatkowych. Przedmiotem odbioru jest przedmiot umowy lub jego część określona w umowie, która może być przekazana do użytku.

Wykonawca doręcza odbierającemu instrukcje użytkowania i konserwacji maszyn i urządzeń dostarczonych przez wykonawcę. W razie wprowadzenia przez wykonawcę zamiennych rozwiązań lub wyposażenia w trakcie realizacji obiektu, wykonawca doręcza odbierającemu instrukcje użytkowania i konserwacji zamiennych materiałów i urządzeń.

Zakończenie wszystkich robót i przeprowadzenie z wynikiem pozytywnym wymaganych prób i sprawdzeń kierownik budowy stwierdza wpisem do dziennika budowy, co wymaga potwierdzenia zgodności wpisu ze stanem faktycznym przez inspektora nadzoru.

Wykonawca zawiadamia podwykonawców, przy których pomocy wykonał przedmiot odbioru, o terminie jego odbioru. Jeżeli w toku czynności odbioru zostanie stwierdzone, że przedmiot nie osiągnął gotowości do odbioru z powodu niezakończenia robót lub nieprzeprowadzenie wszystkich prób zamawiający może odmówić odbioru.

Jeżeli w toku czynności odbioru zostaną stwierdzone wady nadające się do usunięcia – zamawiający może odmówić odbioru do czasu usunięcia wad.

Jeżeli odbiór zostanie dokonany, wykonawca nie pozostaje w zwłoce ze spełnieniem zobowiązania wynikającego z umowy od daty odbioru.

Z czynności odbioru sporządza się protokół, który powinien zawierać ustalenia poczynione w toku odbioru.

Należy podkreślić, że rekomendowana wyżej procedura odbioru końcowego nie wynika bezpośrednio z uregulowań prawnych, nawiązuje natomiast do postanowień kodeksu cywilnego, który w ramach umowy o roboty budowlane pozostawia wykonawcy i zamawiającemu znaczną swobodę kształtowania szczegółów proceduralnych odbioru dzieła.

W związku z powyższym procedura odbioru końcowego winna być formułowana i negocjowana jako istotny element umowy o roboty budowlane.

Szczególny element przekazywania obiektu do eksploatacji stanowi operacja rozruchu, której celem jest sprawdzenie osiągania przez instalację założonych parametrów.

Operacja rozruchu dotyczy przede wszystkim sfery budownictwa przemysłowego, aczkolwiek ujawniający się ostatnio znaczny stopień nasycenia systemami instalacyjnymi obiektów użyteczności publicznej i biurowych (tak zwane budynki inteligentne) powoduje rozpowszechnienie się tego elementu również w innych dziedzinach budownictwa.

Zawartość instrukcji Rozruchu
Instrukcja rozruchu winna stanowić element dokumentacji projektowej o następującej zawartości opracowania:

Następujące dokumenty lub grupy dokumentów winny stanowić załącznik do protokołu odbioru końcowego obiektu:

Grupa I – Dokumenty podstawowe
1. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
2. Decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i zezwalająca na budowę.
3. Dzienniki budowy.
4. Operat geodezyjny wytyczania obiektu budowlanego w terenie.
5. Protokół przekazania placu budowy wykonawcy.
6. Oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami.

Grupa II – Dokumenty instytucjonalne
1. Protokół Państwowej Inspekcji Ochrony Środowiska.
2. Protokół Państwowej Inspekcji Sanitarnej.
3. Protokół Państwowej Inspekcji Pracy.
4. Protokół Państwowej Straży Pożarnej.
5. Protokół Urzędu Dozoru Technicznego w odniesieniu do urządzeń i instalacji odbiorowych.
6. Protokoły odbioru przyłączy mediów sporządzone przy udziale operatorów sieci (przykładowo: energetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazownicze, telekomunikacyjne).

Grupa III – Dokumenty materiałowe
1. Certyfikaty.
2. Atesty.
3. Aprobaty techniczne.
4. Zatwierdzenia próbek materiałowych.

Grupa IV – Wyniki badań
1. Wyniki badań próbek betonu.
2. Badania konstrukcji stalowej.
3. Śródmontażowe operaty geodezyjne.
4. Protokoły prób szczelności rurociągów i instalacji.
5. Protokoły odbioru prób na gorąco instalacji centralnego ogrzewania i ciepła technologicznego.
6. Protokoły pomiaru drożności wentylacji grawitacyjnej i mechanicznej.
7. Protokoły pomiaru hałasu.
8. Protokoły pomiaru jakości izolacji oraz skuteczności zerowania lub uziemienia instalacji i urządzeń.
9. Protokoły odbioru instalacji piorunochronnej.
10. Protokoły pomiaru natężenia oświetlenia.
11. Protokoły badań próbek wody.
12. Protokoły pomiaru skuteczności klimatyzacji.

Grupa V – Protokoły odbiorów częściowych
Zawartość tej grupy dokumentów uzależniona jest od specyfikacji obiektu budowlanego podlegającego odbiorowi, tak więc poniższe zestawienie protokołów odbiorów częściowych traktować należy przykładowo.
1. Protokół odbioru ścian szczelinowych lub palowań.
2. Protokół odbioru stanu zerowego.
3. Protokoły odbiorów pomontażowych poszczególnych kondygnacji.
4. Protokół odbioru stanu surowego.
5. Protokół odbioru robót pokryciowych.
6. Protokół odbioru robót elewacyjnych.
7. Protokół odbioru robót zewnętrznych (drogi, chodniki, drobne formy architektoniczne, ogrodzenie).
8. Protokoły odbioru poszczególnych pomieszczeń.

Grupa VI – Protokoły testów funkcjonalnych
Poniżej wymieniono przykładowe grupy instalacji i urządzeń, które winny być objęte protokołami testów funkcjonalnych.
1. Agregaty prądotwórcze.
2. Transformatory wysokiego napięcia.
3. Garażowe systemy wjazdowe.
4. Urządzenia podtrzymywania systemów (UPS).
5. Oświetlenie awaryjne.
6. Urządzenia alarmowe.
7. Instalacja antywłamaniowa.
8. Instalacja monitoringu.
9. Instalacja tryskaczowa.
10. Instalacja hydrantowa.
11. Instalacja chłodnicza.
12. System drzwi automatycznych.
13. Zintegrowany system zarządzania budynkiem (BMS) wraz z tablicą synoptyczną.

Niezależnie od powyższego Grupa VI winna zawierać protokoły rozruchu urządzeń i instalacji objętych instrukcjami rozruchu.

Grupa VII – Instalacje obsługi i dokumentacja techniczno-ruchowa
Grupa obejmuje dokumenty dostarczane przez producentów maszyn i urządzeń.

Grupa VIII – Wykaz części zamiennych
Występuje w przypadku, gdy dostawa części zamiennych stanowi obowiązek umowny wykonawcy.

Grupa IX – Raport szkolenia załogi
Występuje w przypadku, gdy szkolenie załogi stanowi obowiązek umowny wykonawcy.

Grupa X – Dokumentacja powykonawcza
Dokumentacja powykonawcza winna obejmować:

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku
- Prawo budowlane normuje działalność obejmującą sprawy utrzymania obiektów budowlanych, poświęcających tej tematyce Rozdział 6 obejmujący Artykuły od 61 do 72.

Ustawa nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywania go w należytym stanie technicznym i estetycznym.

Rodzaje kontroli stanu Obiektu
Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę:
1. Okresowej kontroli, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznej sprawności:

Właściciel lub zarządca przejmujący obiekt do eksploatacji winien otrzymać od strony przekazującej komplet załączników do protokołu odbioru końcowego wyszczególnionych w punkcie 7.1.6 niniejszego poradnika, przy czym szczególną uwagę zwrócić należy na komplet dokumentacji powykonawczej oraz instrukcji obsługi i dokumentacji techniczno – ruchowej.

Dokumentacja ochrony przeciwpożarowej stanowi szczególnie istotny element w aspekcie eksploatacji i utrzymania obiektu.

Zawartość uzgodnienia projektu budowlanego, wydanego przez Państwową Straż Pożarną
Właściciel lub zarządca obiektu posługuje się zawiadomieniem o uzgodnieniu projektu budowlanego, wydanym przez Państwową Straż Pożarną, obejmującym następujące warunki ochrony przeciwpożarowej:
1. powierzchnię, wysokość i liczbę kondygnacji,
2. odległość od obiektów sąsiadujących,
3. parametry pożarowe występujących substancji palnych,
4. przewidywaną wielkość obciążenia ogniowego,
5. kategorię zagrożenia ludzi, przewidywaną ilość osób w poszczególnych pomieszczeniach i na każdej kondygnacji,
6. ocenę zagrożenia wybuchem pomieszczeń oraz przestrzeni zewnętrznych,
7. podział obiektu na strefy pożarowe,
8. klasę odporności pożarowej budynku oraz odporność ogniową i stopień rozprzestrzeniania ognia elementów budowlanych,
9. warunki ewakuacji, oznakowanie na potrzeby ewakuacji dróg i pomieszczeń, oświetlenie awaryjne (bezpieczeństwa i ewakuacyjne) oraz przeszkodowe,
10. sposób zabezpieczenia przeciwpożarowego instalacji użytkowych (wentylacji, ogrzewania, gazowej, elektroenergetycznej, odgromowej itp.),
11. dobór urządzeń przeciwpożarowych w obiekcie (instalacje sygnalizacyjno-alarmowe, stałe i półstałe urządzenia gaśnicze, instalacje wodociągowe wewnętrzne przeciwpożarowe, urządzenia oddymiające itp.),
12. wyposażenia w podręczny sprzęt gaśniczy i urządzenia ratownicze wraz z ich rozmieszczeniem,
13. zaopatrzenie wodne do zewnętrznego gaszenia pożaru, drogi pożarowe.

Protokoły z kontroli obiektu budowlanego winny stanowić kolejne załączniki do książki obiektu budowlanego.

Części protokołu kontroli okresowej obiektu budowlanego
Protokół kontroli okresowej, przeprowadzonej co najmniej raz w roku, obejmuje następujące części:

Część I – Dane ogólne
1. Nazwa obiektu.
2. Adres obiektu (kod, miejscowość, ulica, numer posesji).
3. Kubatura, powierzchnia całkowita, powierzchnia użytkowa.
4. Data zakończenia budowy.
5. Data ostatniego przeglądu okresowego.
6. Skład zespołu przeprowadzającego kontrolę okresową.

Część II – Informacja o posiadanej dokumentacji i dokumentach obiektu
1. Dokumentacja budowy i dokumentacja powykonawcza.
2. Książka obiektu budowlanego wraz z datą założenia.
3. Dokumentacja rocznych kontroli okresowych.
4. Dokumentacja 5 – letnich kontroli okresowych.

Część III – Charakterystyka techniczna obiektu
1. Rodzaj fundamentów.
2. Rodzaj konstrukcji.
3. Typ i rodzaj dachu.
4. Rodzaj stropów.
5. Wyposażenie instalacyjne.
6. Ilość kondygnacji nadziemnych.
7. Ilość kondygnacji podziemnych.

Część IV – Ocena stanu technicznego elementów obiektu
Należy przyjąć następujące zasady oceny wizualnej stanu zużycia technicznego obiektu: