Budownictwo i budowa domu dla profesjonalistów - SolidnyDom.pl » Umowy i zobowiązania

Czego oczekuje odbiorca?

martah — Wed, 02 Jul 2008 13:00:07 +0000

Każdy kto planuje budowę czy remont domu staje przed koniecznością dokonywania wyborów: jakie materiały, technologie, wykonawcy. Czego inwestor może oczekiwać od producenta i handlowców?

Dobry produkt – Ocena jakości pokrycia dachowego to w pierwszym rzędzie porównianie cech i właściwości z wymaganiami Polskich Norm – w PN B 12070 dla dachówek cementowych podane są sposoby i wymagania dla nasiąkliwości, siły łamiącej oraz powierzchni zewnętrznej i barwy. Udokumentowaniem spełnienia tych wymagań może być Deklaracja Zgodności wydawana przez producenta na jego odpowiedzialność lub też Certyfikat zgodności z PN, wydawany przez akredytowane laboratoria badawcze po wykonaniu serii badań. Dbałość o trwałość – jakość produktów wyraża się także w stosowanej technologii produkcji, przygotowaniu surowców i kontroli procesu wytwarzania.
Gwarancja – Efektem tych działań jest pisemna 30-letnia gwarancja (np. dachówki BRAAS), obejmująca również mrozoodporność. Istotą tego dokumentu jest zapewnienie zgodności cech produktów z wymaganiami polskich norm oraz stawiającymi wyższe wymagania norm europejskich. Warunki gwarancji nie stawiają żadnych ograniczeń związanych ze sposobem obróbki, składowania materiałów, czy stosowanych urządzeń wpływających na trwałość dachówek. Interes klienta jest w tym przypadku chroniony dużo lepiej, gdyż w sytuacji złej jakości materiału producent zobowiązuje sie do bezpłatnej wymiany pokrycia łącznie z kosztami położenia dachu. W innych przypadkach, kiedy klient zawierzył jakości, np. blach dachówkopodobnych, musi w takiej sytuacji ponieść koszt demontażu starego, uszkodzonego pokrycia, dopłacić różnicę ceny, aby zakupić nowe materiały oraz ponieść koszty ponownego ułożenia dachu. W efekcie inwestor musi ponieść ok 70% kosztów wymiany pokrycia dachu. Dlatego tak istotne jest zapewnienie o bezpłatnej wymianie dachówek nie spełniających wymagań, zapisane w dokumencie gwarancyjnym.
Precyzyjna oferta cenowa – Ze względu na złożoność form i kształtów dachów nie można określić jednoznacznych cen metra kwadratowego dachu. Można natomiast porównać cenę konkretnego dachu wyliczoną na podstawie projektu. Rzetelnie wykonane zestawienie wszystkich elementów potrzebnych na dany dach, daje nam konkretną kwotę kosztów materiałów. Dlatego odpowiedni producenci, tak jak BAAS Polska, prowadzą sprzedaż poprzez sieć specjalistycznych firm handlowych, które bezpłatnie wykonują zestawienia elementów wg projektu oraz oferty cenowe na materiały. Dodatkowo ze względu na możliwość zastosowania kilku różnych rozwiązań czy też wersji wykonania dachu konsultują z inwestorem jego potrzeby i oczekiwania jeżeli dane zawarte w projekcie nie są wystarczające.
Doradztwo techniczne – Aby można było oczekiwać od handlowców, architektów i projektantów fachowości w stosowaniu materiałów dekarskich, trzeba stworzyć możliwości przekazania im rzetelnej wiedzy o swoich produktach i zasadach ich stosowania. Wiodący producenci organizują więc szkolenia i seminaria dla architektów i projektantów, dekarzy, służb nadzoru budowlanego oraz handlowego. Szkolenia takie organizowane w całej Polsce są bezpłatne dla uczestników, którzy mają okazję poszerzenia swojej wiedzy dotyczącej dachu. Istotne znaczenie ma tutaj współpraca z wyższymi uczelniami technicznymi, gdzie wiedzę zdobywają studenci oraz uzupełniają pracownicy naukowo-dydaktyczni oraz szkołami średnimi o profilu budowlanym. Współpracę taką nawiązała m.in. firma BRAAS. Jest to istotna informacja dla inwestora, gdyż od poziomu fachowej wiedzy tych grup zawodowych zależy właściwe opracowanie projektu oraz kompetentny nadzór nad wykonaniem prac dekarskich.
Kompletowanie dostawy – Aby cały gotowy dach mógł cieszyć oko inwestora wszystkie elementy muszą trafić w odpowiedniej ilości i czasie na budowę. Wielu inwestorów nie może poświęcić dużo czasu na kompletowanie i zwożenie potrzebnych elementów. W tej sytuacji wspomagają ich odpowiednio przygotowane firmy handlowe wraz z producentem, zapewniając dostawę wszystkich materiałów. Np. firma BRAAS oferuje specjalistyczny transport samowyładowczy przywożący komplet materiałów zgodnie z zestawieniem sporządzonym na podstawie projektu. Wtedy możemy mieć pewność, że towar nie ulegnie zniszczeniu w trakcie transportu przez nieobeznanego ze specyfiką wyrobów przewoźnika oraz że wszystkie zamówione elementy znajdą się w tym samym czasie na budowie, co wpłynie na terminowość wykonania prac dekarskich.

Podsumowując tę drogę przez etapy od wyboru pokrycia do jego dostarczenia na budowę, można stwierdzić, że ważne są wszystkie wyżej wymienione elementy.

Nie tylko sam produkt, ale pomoc ze strony wszystkich współpracujących stron zapewnia zadowolenie z właściwego wyboru.

Na podst. materiałów BRAAS Polska.

Wprowadzenie

weka — Thu, 01 Jan 1970 01:00:00 +0000

Obiegowa opinia głosi, że dobrze zawarta umowa jest podstawą sukcesu podjętego przedsięwzięcia budowlanego tworząc ład w zachowaniach stron, nie dopuszczając do nieporozumień i sporów, przynosząc obopólne korzyści. Podstaw sukcesu może być więcej, na pewno jednak umowa wywołuje wiele istotnych następstw o charakterze organizacyjnym i ekonomicznym, z którymi strony muszą się liczyć składając podpisy pod jej treścią.

Te istotne następstwa, a także charakter przedmiotu umowy oraz wchodzące w grę pieniądze (na ogół niemałe), powodują, że operacja zawarcia umowy nie jest na ogół prosta.

Prowadzić ją należy w sposób staranny i przemyślany. Początek jej ma miejsce wtedy, gdy jedna ze stron – klient lub jego reprezentant – zaczyna myśleć o znalezieniu drugiej strony – wykonawcy robót. Operacja kończy się z chwilą podpisania umowy (po czym następuje jej realizacja).

Decyzje umowne

W ramach operacji zawarcia umowy, zwanej też postępowaniem przedumownym, trzeba podjąć, wśród wielu innych, dwie kluczowe decyzje, a mianowicie:

decyzję dotyczącą przyjęcia podstawowych warunków przyszłej umowy, w tym warunków płatności za wykonane roboty (może to być decyzja o skorzystaniu z odpowiedniego wzorca umowy, w którym te warunki są zawarte),

decyzję dotycząca sposobu postępowania prowadzącego do umowy, czyli postępowania przedumownego.

Decyzje te podejmuje klient, kierując się ewentualnie radą profesjonalnych doradców. Wykonawca, chcąc wejść w umowę, musi je zaaprobować (choć w pewnych sytuacjach może starać się o ich zmianę). Omawiając zatem umowy o roboty budowlane i sposoby dojścia do nich, przyjmuje się punkt widzenia klienta, gdyż to on ma tutaj wiodącą rolę do odegrania. Z drugiej strony wykonawca, poznając punkt widzenia klienta, może się właściwie do zawarcia i realizacji umowy przygotować, świadomie zabezpieczając własne interesy.

Bazowe uregulowania prawne

weka — Thu, 01 Jan 1970 01:00:00 +0000

Definicja umowy
Umową nazywamy zgodne oświadczenie woli dwóch (lub więcej) stron (kontrahentów) złożone w celu ustanowienia, zmiany lub zniesienia stosunku prawnego.

Stosunek prawny
Stosunek prawny to stosunek społeczny regulowany przez prawo, tj. zespół norm wydanych lub usankcjonowanych przez państwo i zagwarantowanych przymusem państwowym.

Norma prawna
Norma prawna jest elementarną cząstką prawa, regułą postępowania wynikającą z przepisów prawnych. Przepisy z kolei, to elementarne części ustaw lub innych aktów normatywnych. Przepis nie musi pokrywać się z normą prawną.Elementy normy mogą być zamieszczane, często w dość złożony sposób, w różnych przepisach prawnych.

Rodzaje norm prawnych
W prawie wyróżnia się dwa rodzaje norm prawnych, które różnią się między sobą charakterem i mocą obowiązującą. Są to:

normy bezwzględnie obowiązujące (imperatywne),

normy względnie obowiązujące (dyspozytywne).

Normy imperatywne zawierają niepodważalny nakaz państwa, od wypełnienia którego nie można się w żadnej sytuacji uchylić. Zastosowanie ich nie może być wyłączone, ograniczone lub zmienione wolą stron. Nawet wtedy, gdy przyszłe strony umowy zgadzają się na uregulowanie wzajemnych praw i obowiązków w sposób odmienny niż nakazuje to norma imperatywna – to tego rodzaju umowa jest nieważna. Z norm imperatywnych składa się np. prawo administracyjne, karne.

Normy dyspozytywne mają odmienny charakter. Stosuje się je wtedy, gdy spraw, których norma dotyczy, strony nie uregulowały w umowie inaczej. W razie sporu sąd będzie się kierował zawartą umową, całkowicie pomijając normę prawną. Normy dyspozytywne stosuje się także wtedy, gdy dana sprawa, której norma dotyczy nie została w ogóle uregulowana w umowie lub uregulowana została, lecz w sposób niekompletny lub nie zrozumiały. Najwięcej norm względnie obowiązujących zawiera prawo cywilne.

Normy dyspozytywne pozostawiają stronom swobodę w układaniu stosunków umownych, pozwalają na zapis wzajemnych praw i obowiązków w sposób odpowiadający stronom bez drobiazgowego zapisywania wszelkich szczegółów, gdyż w sprawach nie uwzględnionych w umowie automatycznie wchodzą w grę.

W szczególności dotyczy to również umów o roboty budowlane. W kodeksie cywilnym umowa o roboty budowlane ma odrębny tytuł.

Umowa o roboty Budowlane
Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Umowa o dzieło
W takim rozumieniu może być traktowana jako szczególny rodzaj umowy o dzieło. Umowa o dzieło jest umową, przez którą przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła (np. wzniesienia budynku), a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Jej główną cechą charakterystyczną jest to, że przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do dostarczenia z góry określonego rezultatu swoich działań i tylko za ten rezultat należy mu się wynagrodzenie.

Umowa zlecenie
W stosunku do niektórych robót w budownictwie trudno jest z góry określić rezultat. Mogą to być jakieś nietypowe remonty, naprawy itp.
W takiej sytuacji można wykorzystać umowę zlecenia. Reprezentuje ona odmienny od umowy o dzieło typ umowy. Przez umowę zlecenia przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności, lecz nie przyjmuje odpowiedzialności cywilnej za rezultat swojej czynności. Jeżeli umowa wykonywana jest za wynagrodzeniem, to należy się ono za samo staranne dokonanie czynności, choćby cel, dla którego zostały podjęte, nie został osiągnięty.
Wybór pomiędzy zastosowaniem umowy o dzieło a umowy zlecenia zależy od konkretnej sytuacji i uzgodnienia między stronami. Należy jednak zaznaczyć, że umowy zlecenia mogą mieć w budownictwie raczej ograniczone zastosowanie.

Zasada swobody umów

weka — Thu, 01 Jan 1970 01:00:00 +0000

Elementy zasady swobody umów

W Polsce, w wyniku nowelizacji kodeksu cywilnego przywrócona została zasada swobody umów. Wyraża się ona w możliwości swobodnego:

decydowania o zawarciu umowy,

wyboru osoby kontrahenta (kontrahentów),

kształtowania (w porozumieniu z drugą stroną) treści umowy,

wyboru formy umowy (zwykła forma pisemna, forma aktu notarialnego,…).

Są jednak pewne ograniczenia. Strony zawierające umowę mogą ułożyć jej postanowienia tak, by jej treść lub cele nie sprzeciwiały się:

właściwości (naturze) stosunku prawnego,

ustawie,

zasadom współżycia społecznego.

Brak sprzeczności z właściwością stosunku prawnego w szerokim ujęciu rozumie się jako nakaz respektowania podstawowych cech stosunku umownego, które to cechy stanowią o jego istocie. Istotę umowy stanowi uzgodnienie woli stron. A zatem umowa nie może dawać jednej stronie możliwości zmiany jej postanowień bez zgody drugiej strony. Za sprzeczne z właściwością stosunku prawnego należy także np. włączenie do umowy zlecenia przyrzeczenia osiągnięcia określonego rezultatu.
Brak sprzeczności z ustawą nie wymaga komentarza. Natomiast poprzez niesprzeczność z zasadami współżycia społecznego rozumie się niesprzeczność z zasadami moralnymi uznawanymi powszechnie w społeczeństwie za obowiązujące. Kwestię braku sprzeczności lub też istnienia sprzeczności rozstrzyga sąd kierując się aktualnymi poglądami społeczeństwa.

A zatem najogólniej rzecz ujmując prawna regulacja umów w Polsce oparta jest na założeniu, że wszystko co nie jest zakazane, jest dozwolone. Daje to olbrzymie pole możliwości kształtowania stosunków umownych, w tym także umów o roboty budowlane, lub szerzej, umów, które mogą być zawierane w obrębie budownictwa, np. mało znanych w Polsce umów o projektowanie i budowę, umów o zarządzanie przedsięwzięciem budowlanym, itd.

Rozwiązanie umowy
Ingerencja w treść umowy lub rozwiązanie umowy, to obszar działania sądów. Zobowiązania umowne, w obecnym stanie prawnym, mogą być modyfikowane przez sąd lub zawarta umowa może być przez sąd rozwiązana.

Możliwości te mogą być wykorzystane, jeżeli z powodu nadzwyczajnych stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron umowy rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy. Sąd może wtedy, po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się także zasadami współżycia społecznego.

Umowa na niezmienną cenę

weka — Thu, 01 Jan 1970 01:00:00 +0000

Umowa na niezmienną cenę, w skrócie umowa NC, jest to rodzaj umowy, w której płatność na rzecz wykonawcy określana jest z góry na podstawie kalkulacji przewidywanych kosztów powiększonych o zysk wykonawcy. Kalkulację tę mogą przeprowadzać niezależnie klient oraz oferenci. Przyjęta ostatecznie, w wyniku postępowania przedumownego, cena jest niezmienna i płacona niezależnie od rzeczywiście poniesionych przez wykonawcę kosztów. Wysokość tej ceny jest na ogół znana w momencie podpisywania umowy. Nie jest to jednak warunek niezbędny do zakwalifikowania danej umowy do tego rodzaju umów. Jeśli tylko ustalone zostały podstawy do określenia ceny i przyjęto, że będą one niezmienne i niezależne od rzeczywistych kosztów, to taką umowę należy zakwalifikować do umów na niezmienną cenę.

A zatem, np. w sytuacji, gdy nieznane są dokładnie ilości robót w momencie podpisywania umowy, natomiast określono dokładnie ceny jednostkowe tych robót i przyjęto, że nie ulegną one zmianie, to taką umowę uważa się za umowę na niezmienną cenę, choć jej wysokość nie jest dokładnie znana.

Umowa ryczałtowa

weka — Thu, 01 Jan 1970 01:00:00 +0000

Ryczałt jest to suma globalna przeznaczona na jakiś cel bez podziału na poszczególne pozycje. Przygotowując ofertę w formie ryczałtu wykonawca powinien zatem scalić wszystkie swoje koszty oraz zakładany zysk w jedną kwotę – proponowaną cenę ryczałtową za wykonanie przedmiotu umowy. Aby wykonawca mógł to zrobić potrzebna jest kompletna dokumentacja projektowa. W ramach oferty mogą być również podane inne propozycje wykonawcy podnoszące jej atrakcyjność dla klienta. Jednak nazwa umowy pochodzi od, w tym przypadku wysuniętego na czoło, elementu jakim jest kwota pieniędzy, za którą wykonawca zobowiązuje się wykonać przewidywany w projekcie zakres robót.

Charakterystyczne właściwości umów ryczałtowych
1. Ze względów praktycznych często odstępuje się od rygorystycznie rozumianego ryczałtu, dzieląc kwotę ryczałtową na pewne składniki, związane z grupami lub etapami robót, aby ułatwić płatności na rzecz wykonawcy w trakcie trwania przedsięwzięcia. Nieraz może ich być znaczna ilość i nazywanie umowy ryczałtową jest wtedy problematyczne.
2. Często zawarcie umowy ryczałtowej poprzedzone jest procedurą przetargową. Nie należy jednak traktować tego jako reguły. Możliwa jest dowolna droga dojścia do umowy np. droga negocjacji z jednym, wcześniej wybranym wykonawcą, zgodnie, z dalej omówioną, zasadą o niezależności postępowania przedumownego od rodzaju zawieranej umowy.
3. Kwota ryczałtowa może być zmieniana w trakcie trwania przedsięwzięcia, jeśli odpowiednie zapisy, precyzyjnie opisujące kiedy można to zrobić, znalazły się w umowie. Za zgodą obu stron kwota ryczałtowa może również podlegać zmianie, jeśli klient zamierza zlecić roboty dodatkowe, nie ujęte w projekcie, lub zamienne. W tych przypadkach potrzebne są negocjacje.
4. Z punktu widzenia wykonawcy umowa ryczałtowa ma ten walor, że nie ujawnia wysokości poszczególnych składników skalkulowanych przez wykonawcę kosztów, a także włączonego w cenę ofertową zysku, który wykonawca chciałby osiągnąć w związku z wykonawstwem robót. Zapewnia zatem ochronę wewnętrznych materiałów i decyzji firmy.

Umowa na cenę jednostkową

weka — Thu, 01 Jan 1970 01:00:00 +0000

Umowa na cenę jednostkową
Cena jednostkowa to cena za jednostkę roboty. Wykonawca proszony jest o przedłożenie oferty na ściśle określony (-e) rodzaj (-e) robót, w przeliczeniu na jednostkę roboty, np. za wykopanie i wywiezienie 1 m 3 ziemi, za ocieplenie 1m 2 ściany, za ułożenie 1 mb sieci wodociągowej itd. Cena jednostkowa, zgodnie z zasadą niezmiennej ceny, określana jest z góry i jest niezależna od rzeczywiście poniesionych przez wykonawcę kosztów. Wykonawca powinien zatem zaoferować taką jej wysokość, aby była ona atrakcyjna dla klienta i konkurencyjna w stosunku do cen innych oferentów, ale jednocześnie aby generowała satysfakcjonujący wykonawcę zysk. Wykonawca powinien zatem starannie rozważyć wszystkie swoje koszty oraz wysokość zysku i odnieść je do jednostki roboty. W szczególności uwaga powinna być zwrócona na koszty pośrednie oraz pokrycie ryzyka.

Warunki stosowania umowy o cenę jednostkową
Ten typ umowy zawierany jest stosunkowo często w sytuacji, gdy ogólna ilość robót nie jest dokładnie znana – klient dysponuje jedynie szacunkiem dokonanym przez projektanta lub konsultanta klienta. Dopiero po wykonaniu robót można ich ilość dokładnie określić na podstawie obmiaru. Jest wygodną odmianą umowy dla takich robót jak roboty ziemne, melioracyjne, remontowe, itp., i wszędzie tam, gdzie trudno jest z góry określić ilość robót. Kwota płacona wykonawcy jest iloczynem rzeczywiście wykonanej ilości danej roboty i ceny za jednostkę roboty (plus odpowiedni podatek). Jeśli robót jest więcej płatność jest sumą iloczynów ilości odpowiednich robót przez ich ceny jednostkowe powiększoną o odpowiednio liczony podatek.

Charakterystyczne właściwości umów na cenę jednostkową
1. Wskutek nieznania dokładnej ilości robót, klient nie zna ceny całości robót aż do ich zakończenia. Zwykle zna jednak pewien pułap cenowy, przewidując z pewnym nadmiarem ilości robót do wykonania. Ostateczna cena jest tu zatem w dużej mierze przewidywalna, o ile nie zaistnieją jakieś nadzwyczajne warunki zwiększające znacznie konieczną do wykonania ilość robót.
2. Umowę może poprzedzać procedura przetargowa
- elementem przetargowym może być wysokość ceny jednostkowej lub cen jednostkowych, ale i inne elementy wywierające wpływ na atrakcyjność oferty. Znane jest takie rozwiązanie, w którym klienci podają w zapytaniu ofertowym wysokości poszczególnych cen jednostkowych, a oferenci rywalizują pomiędzy sobą podając współczynniki obniżki cen proponowanych przez klienta. Możliwe jest również pominięcie przetargu i negocjowanie umownych cen jednostkowych.
3. Obie strony powinny zachować dużą ostrożność przy ustalaniu ceny ze względu na tzw. efekt mnożnikowy. Niewielki błąd czy niedopatrzenie przy ustalaniu ceny, przy przemnożeniu jej przez dużą ilość robót może urosnąć do znacznej kwoty, stanowiąc nadmierną korzyść lub stratę dla którejś ze stron.
4. Zasada ceny jednostkowej czy cen jednostkowych nie musi obejmować całej umowy, może być jej częścią. Drugą częścią może być np. zasada ryczałtu. W tym przypadku do części robót, których ilości nie mogą być dokładnie określone z góry możemy wykorzystać zasadę cen jednostkowych, do pozostałych, których ilość można dokładnie określić – zasadę ryczałtu.

Umowa na zwrot kosztów

weka — Thu, 01 Jan 1970 01:00:00 +0000

Umowa na zwrot kosztów wywodzi się z zasady: Płatność na rzecz wykonawcy = zwrot kosztów + wynagrodzenie (+ podatek)

Charakterystyczne właściwości stosowania zasady o zwrot kosztów
1. Często zwrot kosztów obejmuje tylko koszty bezpośrednie, natomiast z wynagrodzenia pokrywane są koszty pośrednie oraz zysk; jest to efektem kłopotów, jakie powstają przy konieczności przypisania niektórych kosztów pośrednich, np. zarządu, do konkretnego przedsięwzięcia; przyjęcie, że zwrot kosztów obejmuje wyłącznie koszty bezpośrednie oraz ewentualnie niektóre, możliwe do łatwego uchwycenia, koszty pośrednie budowy, pozwala uniknąć wielu sporów.
2. Jeśli klient decyduje się na ten rodzaj umowy, to przy wyborze wykonawcy duża waga powinna być przyłożona do reputacji wykonawcy; klient powinien darzyć go zaufaniem, polegać na jego kompetencji, mieć przekonanie, że ten nie będzie “naciągał” go, “pompował” koszty. Pomimo tego w umowie musi być przewidziany jakiś system skutecznej kontroli wykonawcy. Wykonawca musi się z tym liczyć.
3. Pomimo systemu kontroli kosztów wykonawcy, klient nie jest w stanie sprawdzić wszystkiego, zwłaszcza że wykonawca nie jest zainteresowany obniżką kosztów. Uzasadnienie dla poniesienia niektórych kosztów nietrudno jest znaleźć. Aby nie dopuścić do zwyżki kosztów, klient często sam musi nadzorować wykonywane prace, co pociąga za sobą dodatkowe koszty i niedogodności.

Charakterystyczne właściwości elementów finansowych przy zasadzie zwrotu kosztów
1. Jeśli przyjmiemy zasadę, że zwrot kosztów obejmuje wyłącznie koszty bezpośrednie oraz niektóre, łatwe do uchwycenia koszty pośrednie budowy, to w skład wynagrodzenia wykonawcy powinny wejść pozostałe koszty wykonania robót, w tym przede wszystkim koszty zarządu, oraz zysk. Wielkość wynagrodzenia może być ujmowana dwojako, a mianowicie jako:

procent od kosztów podlegających zwrotowi,

stała kwota, niezależna od kosztów podlegających zwrotowi, choć pozostająca w relacji do tych kosztów.
2. Procentowe wynagrodzenie stwarza zachętę do podwyższania kosztów, a nie do ich obniżki
- im wyższe koszty, tym wyższy zarobek wykonawcy. Możliwe są nadużycia. Oczywiście nie każdy wykonawca może tak się zachowywać, jednak co najmniej nie ma zachęty do pracy efektywnej.
3. Stała kwota ma dla klienta tą zaletę, że nie wprowadza zachęty do podwyższania kosztów
- jest niezależna od wysokości kosztów. Uzgodnienie stałej kwoty jest zatem korzystniejsze dla klienta. Jednak nie każdy wykonawca na to przystaje, zwłaszcza w sytuacji, gdy zakres robót, a więc ich przewidywany koszt, nie jest dostatecznie jasno określony.

Ryzyko finansowe a rodzaj umowy

weka — Thu, 01 Jan 1970 01:00:00 +0000

Ryzyko finansowe i jego rozkład na strony umowy jest mocno związane z rodzajem zawartej umowy. Niezależnie bowiem od szczegółowego potraktowania efektów niektórych ryzyk na zobowiązania stron w tekście umowy, przyjęte warunki płatności określają ogólnie na kim skupiony jest finansowy efekt nie nazwanych, nieraz drobnych zdarzeń skutkujących zwyżką kosztów. Zdarzeń tych nie można z zadowalającą dokładnością przewidzieć. Mogą to być np. niesprzyjające budowie, choć nie wyjątkowe, warunki pogodowe, niewielkie wzrosty cen lub czasowe niedobory niektórych materiałów, zaburzenia w transporcie, nieodpowiedzialne zachowania niektórych pracowników, itd. Ilość ich jest w zasadzie nieskończona i wymienienie ich w tekście umowy jest niemożliwe. Poprzez zawarte w umowie warunki płatności, efekty ich można jednak przypisać odpowiedniej stronie.

Ryzyko w przypadku umów NC
Ryzyko w przypadku umowy NC jest w przeważającej mierze po stronie wykonawcy. Jeśli bowiem, przygotowując ofertę, wykonawca pominął możliwość zaistnienia pewnych, niekorzystnych dla niego zdarzeń, a te faktycznie wystąpiły, to on ponosi wynikające stąd negatywne skutki. Klient oczekuje bowiem przekazania mu przedmiotu umowy i płaci za niego uzgodnioną w umowie cenę. Nie interesuje go jakim kosztem wykonawca zrealizował przedmiot umowy, o ile zrobił to w terminie i jakościowo dobrze.

Za przerzucenie ryzyka na wykonawcę trzeba jednak zapłacić. Każdy odpowiedzialny wykonawca nie może bowiem pominąć w swojej ofercie pewnej kwoty na wypadek możliwych negatywnych zdarzeń, ponieważ powinien dotrzymać warunków umowy i osiągnąć zysk. Czasem jest to pokaźna kwota, która obciąża klienta.

Zdarzenia te mogą jednak faktycznie nie wystąpić. Klient płaci zatem za samą możliwość ich wystąpienia. Nie zawsze zatem właściwe jest przerzucanie ryzyka na drugą stronę – trzeba bowiem za to zapłacić.

Innym negatywnym skutkiem jest to, że przedsięwzięcie realizowane w takim układzie umownym trudno przerwać i rozliczyć wykonany zakres robót. Powstaje bowiem pytanie, jak ma się on w stosunku do całości robót, dla której przyjęto niezmienną cenę niezależną od kosztów wykonawcy. A może wykonawca przedsięwziął już jakieś kroki w stosunku do robót, które dopiero będzie wykonywał? Na tym tle może powstać spór trudny do rozstrzygnięcia, z czym strony muszą się liczyć. Jest to szczególnie kłopotliwe w sytuacji, gdy klient ma zastrzeżenia co do efektów pracy wykonawcy. Powstające spory mogą odbić się negatywnie także na sytuacji klienta. W tym sensie nie jest on całkowicie wolny od ryzyka zawierając umowę na niezmienną cenę, chociaż przypadająca na niego część ryzyka jest na ogół znacznie mniejsza, niż przypadająca na wykonawcę,

Ryzyko w umowach ZK
Ryzyko w przypadku umów ZK jest natomiast w przeważającej mierze po stronie klienta. Zwraca on bowiem wykonawcy rzeczywiście poniesione przez niego koszty. Jeśli koszty te rosną, także jako efekt niepomyślnych zdarzeń, które nie musiały wystąpić, ale wystąpiły – oddziaływuje to automatycznie na płatności klienta na rzecz wykonawcy. Płatności te wzrastają, nieraz znacznie. Ponieważ jednak wzrost obciążeń dotyka tu klienta, nie płaci on wykonawcy za wzięcie na siebie ryzyka. Płaci tylko rzeczywiste koszty.

Dla wykonawcy w tym przypadku istotne jest pytanie, czy klient będzie mógł pokryć zwiększone z tytułu niepomyślnych zdarzeń koszty oraz zapłacić określone w umowie wynagrodzenie. Może zechce odstąpić od umowy, co oznacza stratę pracy dla wykonawcy. W dużej mierze zależy to od sytuacji samego klienta i od wysokości potencjalnych obciążeń. W tym sensie wykonawca, w przypadku umowy ZK, nie jest całkowicie wolny od ryzyka, chociaż przypadająca na niego część jest na ogół znacznie mniejsza, niż część przypadająca na klienta, rys. 1.

Takie asymetryczne rozłożenie ryzyka stwarza szczególnie trudne sytuacje w przypadku konieczności podjęcia decyzji o wyborze rodzaju umowy dla przedsięwzięć o wysokim stopniu ryzyka. Przerzucać go na drugą stronę, czy brać na siebie, proponując odpowiednie zapisy umowne? Pojawia się myśl, by spróbować tak rozdzielić ryzyko na strony umowy, aby na każdą z nich przypadała mniej więcej taka sama jego część. Jednym ze środków do tego celu może być np. mało u nas znana tzw. umowa na koszt docelowy (ang. target cost contract). Polecana jest zwłaszcza dla przedsięwzięć o wysokim stopniu ryzyka.

Znajomość zobowiązań finansowych przez klienta

weka — Thu, 01 Jan 1970 01:00:00 +0000

Znajomość zobowiązań finansowych lub ich znaczna przewidywalność ma miejsce, w przypadku umów NC, już w momencie podpisywania umowy. Płatność na rzecz wykonawcy lub podstawy do ustalenia ceny określane są bowiem z góry i zakłada się, że są one niezmienne w trakcie realizacji umowy. Ma to duże pozytywne znaczenie dla klienta firmy budowlanej, gdyż zna on, z dużą dozą prawdopodobieństwa, swoje zobowiązania finansowe związane z realizacją umowy i może się odpowiednio do rozliczenia z wykonawcą przygotować.

W przypadku umów ZK, płatność na rzecz wykonawcy określana jest z dołu, wskutek czego nie jest znana w momencie podpisywania umowy i często trudna do przewidzenia, pomimo przeprowadzania odpowiednich szacunków.

Klient obciążony jest niepewnością co do ostatecznej wysokości płatności, która, w skrajnym przypadku, może przekraczać jego możliwości bądź stawiać pod znakiem zapytania opłacalność podjętego przedsięwzięcia.