Panuje powszechne przekonanie, że to, co nowe jest lepsze, niż kilkuletnie i używane. Powiedzenie to jednak nie sprawdza się na rynku nieruchomości, ponieważ zakup mieszkania na rynku pierwotnym wbrew pozorom niesie za sobą mnóstwo „niespodzianek”. Obecnie, żeby dokonać zakupu mieszkania prosto od dewelopera, musimy kupić „dziurę w ziemi”, czyli zapłacić za mieszkanie, którego jeszcze nie ma. Kiedy odbierzemy klucze, może okazać się, że w naszym wymarzonym, ale kosztownym „gniazdku” właśnie zaczynają na przykład pękać ściany, ponieważ wszystko jest świeże i blok właśnie „osiada”. Mieszkanie „używane” z reguły jest tańsze, niż to z oferty dewelopera.

Na co zwrócić uwagę?{mosimage}

Bez względu na to, czy kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego, czy pierwotnego musimy zwrócić uwagę na kilka istotnych rzeczy:

rynek wtórny:

- lokalizację,

- stan techniczny budynku,

- stan danego mieszkania,

- koszty utrzymania,

- kompletność dokumentacji,

- stan prawny nieruchomości,

- stan finansowy spółdzielni mieszkaniowej,

rynek pierwotny:

- pozwolenie na budowę,

- KRS dewelopera,

- księgę wieczystą,

- renomę i kondycję finansową dewelopera,

Cena uzależniona od standardu i lokalizacji

Należy pamiętać, że cena w przypadku nowych mieszkań jest często uzależniona od standardu wykończenia budynku oraz mieszkania. Ponadto lokalizacja ma także duże znaczenie. Cena uzależniona jest od prostej zasady – im bliżej do centrum miasta, tym drożej. Należy także pamiętać o zmianach podatkowych, które mają wejść od przyszłego roku, dotyczą one rynku pierwotnego. Jeżeli podpiszemy umowę z deweloperem dzisiaj, natomiast akt notarialny sprzedaży będzie dopiero za rok, ponosimy pewne ryzyko, na przykład może dojść do upadłości dewelopera. W przypadku mieszkań na rynku wtórnym dużo rzeczy widać „gołym okiem”. Na przykład co jest pobudowane w sąsiedztwie. Blok z rynku wtórnego stoi już od kilku lat, więc nie musimy się obawiać, że za naszymi oknami powstanie na przykład wielki biurowiec, czy obwodnica, ponieważ teren dookoła bloku jest już zabudowany. Przy mieszkaniu „używanym” łatwiej jest nam wykryć różne wady, na przykład czy mieszkanie jest przede wszystkim ustawne, ciche, czy głośne, jasne, czy ciemne. Dlatego też warto rozważyć zakup mieszkania na rynku wtórnym, ale w bloku wybudowanym kilka lat temu.

- Zdecydowanie odradzam mieszkania pobudowane w latach 70-tych z wielkiej płyty. Śmierć techniczna takich budynków następuje po 50 latach, natomiast wartość ekonomiczna spada jeszcze wcześniej. Spadek cen takich mieszkań jest nieuchronny. Polecam także nabycie lokalu z rynku wtórnego, ale pobudowanego w latach 1995 – 2005. Przy budowie takich mieszkań zostały już zastosowane nowe technologie, odpowiadające normom europejskim. Ponadto możemy być pewni, że w takim budynku to, co miało się zepsuć i popękać, już się zepsuło i popękało, wiec nie czekają na nas żadne niespodzianki – mówi Aleksander Scheller, Prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Co powinniśmy wiedzieć?

Bez względu na to, czy zdecydujemy się na zakup mieszkania od dewelopera, czy też mieszkania „używanego” z rynku wtórnego, musimy przygotować się na poświęcenie czasu na sprawdzenie podstawowych informacji. Kupując na rynku pierwotnym powinniśmy także pamiętać, że jeżeli budowa naszego przyszłego mieszkania nie została ukończona należy sprawdzić, czy deweloper jest właścicielem gruntu, czy ma pozwolenie na budowę oraz jakimi inwestycjami już może się pochwalić. Trzeba udać się do sądu i przejrzeć księgę wieczystą, sprawdzić w Krajowym Rejestrze Sądowym, czy firma nie jest w stanie upadłości. Zebranie tych kilku podstawowych informacji pozwoli nam na wyrobienie sobie zdania na temat dewelopera, któremu powierzamy nasze pieniądze. Jeżeli informacje są pozytywne, zwiększa to szanse na to, że nie zostaniemy oszukani.
W przypadku, kiedy budynek został już wykończony powinno być pozwolenie na użytkowanie ze Starostwa Powiatowego, inwentaryzacja budowlana oraz stosowne zaświadczenie ze starostwa o samodzielności lokalu. Dokumenty te są niezbędne
do wydzielenia księgi wieczystej dla mieszkania, które zamierzamy nabyć.
Księga wieczysta jest istotna, ponieważ żaden bank nie udzieli nam kredytu w sytuacji, kiedy lokalu nie można wyodrębnić. Inwestując na rynku wtórnym należy zajrzeć do księgi wieczystej i sprawdzić, czy osoba sprzedająca jest rzeczywiście właścicielem, czy lokal nie jest zadłużony, czy na przykład ktoś, oprócz nas nie ma prawa do dysponowania mieszkaniem (służebność osobista, prawo dożywotniego zamieszkania itp.). Należy sprawdzić, czy lokal nie ma zadłużeń w spółdzielni mieszkaniowej lub u dostawców mediów. Warto sprawdzić, czy nie toczy się jakaś egzekucja związana z tą nieruchomością, ponieważ po nabyciu „feralnego” mieszkania nabywca odpowiada na równi z dłużnikiem, a komornik nadal egzekwuje swoje prawa.

Jeżeli mieszkanie jest starsze, należy sprawdzić, czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków. Jest to ważne, ponieważ nawet mały remont wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

Warto pamiętać

Pierwszą rzeczą, jaką należy zrobić tuż po zakupie domu, czy mieszkania, to przede wszystkim wymienić zamki.