Akcje spółek działających na światowych rynkach nieruchomości spadły w pierwszym kwartale tego roku, przynosząc zwrot na poziomie – 5,6 proc.

Choć w niektórych krajach wyniki osiągnięte w tym roku były dodatnie, w wielu z nich sytuacja była mniej optymistyczna, niż zakładano.

Największe spadki odnotowano w Azji – wyprzedaż akcji w Hongkongu i
Japonii była wynikiem rosnącego niepokoju spowodowanego spowolnieniem
gospodarczym w USA. Znaczące zyski w jednym regionie były niwelowane
przez jeszcze większe straty w innych regionach, co sprawiło, że w
pierwszym kwartale tego roku na światowych rynkach nieruchomości nie
odnotowano istotnych wahań.

Po słabym roku 2007 w pierwszym kwartale 2008 r. zwrot z inwestycji (w walucie lokalnej) na rynku północnoamerykańskim
był znów powyżej zera. Niepokój o sytuację gospodarczą staje się coraz
bardziej wyraźny i wydaje się, że gospodarka USA zmierza w stronę
recesji. Korelacja pomiędzy zachowaniem akcji funduszy nieruchomości
(REITs) a akcjami instytucji finansowymi była wysoka, mimo że REIT
miały wyższe zyski i bezpieczniejszy poziom lewarowania.
Większość
znajdujących się w obrocie publicznym spółek rynku nieruchomości, w
które inwestują fundusze Fortis Investments, jest w dobrej sytuacji z
punktu widzenia ich bilansu. Powinny one jeszcze skorzystać na
atrakcyjnych wycenach nieruchomości.

W Europie spadły prognozy dotyczące wzrostu
gospodarczego, ale rosnąca presja inflacyjna sprawia, że Europejski
Bank Centralny (European Central Bank) jest niechętny obniżaniu stóp
procentowych. Bank of England prawdopodobnie po raz kolejny
krótkoterminowo obniży stopy procentowe, co powinno dać rynkowi pewne
wytchnienie. Z drugiej jednak strony, spowolnienie gospodarcze w
połączeniu z rosnącą inflacją i kryzysem kredytowym przyczynia się do
pogorszenia nastrojów. Liczba transakcji na rynku nieruchomości jest
wciąż bardzo ograniczona, co nie pozwala na uzyskanie wystarczających
danych, umożliwiających dokonanie wycen. Na kilku rynkach zaobserwowano
już jednak znaczne spadki cen nieruchomości.

Mniej atrakcyjna dla REIT stała się Szwecja. Mimo że dane z rynku
pracy wskazują, że stan gospodarki się pogarsza, Szwedzki Bank Narodowy
niespodziewanie podniósł stopy procentowe. Dobre fundamenty wzrostu
widać w Finlandii i Francji, co może przełożyć się na wyjątkowo
korzystne perspektywy w przyszłości. Przez cały pierwszy kwartał rósł
rynek brytyjski; jednak wyniki wyrażone we wspólnej walucie były gorsze
z uwagi na słabnącego funta.

W regionie Azji i Pacyfiku ucieczka od ryzykownych
inwestycji rozpoczęła się w połowie ubiegłego roku, trwała w pierwszym
kwartale i prawdopodobnie – w wyniku dużej zmienności i niepewności
obserwowanej na tych rynkach – taka tendencja utrzyma się również w
przyszłości. Sytuacja makroekonomiczna w Hongkongu jest korzystna,
jednak wyceny nie są już tak atrakcyjne jak w Australii, która cieszy
się mocnymi podstawami rozwoju oraz wydaje się w obecnej sytuacji
gospodarką bardziej stabilną. Pogorszyły się natomiast prognozy dla
Japonii. Sytuacja na tamtejszych rynkach kredytowych jest mniej
korzystna, co stanowi poważne, krótkoterminowe ryzyko dla sektora
spółek notowanych na giełdzie. Rynek japoński boryka się z wieloma
problemami. Skurczył się rynek długu, gdyż banki w odpowiedzi na kryzys
w USA ograniczyły ekspozycję w sektorze nieruchomości.
Jednym z
najbardziej obiecujących rynków wydaje się Singapur. Rosnący popyt na
powierzchnię biurową, mieszkaniową i przemysłową oraz powiększająca się
populacja kraju powinny zagwarantować wysokie zyski w średnim okresie.

Pozytywne sygnały w 2008 – próba prognozy,
Jan Willem Vis, zarządzający Fortis Investments
Shaun Stevens, specjalista inwestycyjny, Fortis Investments

Spowolnienie gospodarcze w USA będzie miało
istotny wpływ na wzrost gospodarczy i rynek nieruchomości na całym
świecie. Banki czeka tworzenie dalszych rezerw z tytułu kredytów, a
problemy z płynnością, które na początku dotyczyły jedynie USA, zaczęły
się pojawiać także w innych krajach. Doprowadziło to do niepewności i
zmienności na rynkach nieruchomości; sytuacja taka może utrzymać się w
najbliższej przyszłości.
Nasze prognozy dotyczące sprzedaży
detalicznej w USA, a szczególnie w sektorze centrów handlowych, są
pozytywne pomimo spowolnienia sprzedaży detalicznej i niepokoju o siłę
nabywczą klientów. Przewidujemy jednak, że sektor powierzchni biurowych
będzie w dalszym ciągu odczuwał negatywne skutki spowolnienia
gospodarczego i zmniejszającej się liczby miejsc pracy.

Największy potencjał wzrostu akcji w Europie
ma, w naszym odczuciu, Wielka Brytania, co potwierdzają atrakcyjne
wyceny, które można tam zaobserwować. Pomimo pewnych obaw, dane
fundamentalne wciąż stanowią czynnik umożliwiający osiąganie w
przyszłości wyższych zysków; korzystny wpływ na rynek nieruchomości
powinno mieć coraz większe prawdopodobieństwo obniżki stóp
procentowych. Jeżeli chodzi o inne części Europy, to prognozy dla
Finlandii są coraz lepsze ze względu na dobre przewidywania
gospodarcze i sąsiedztwo z Rosją. Wciąż dość solidne są podstawy
rynkowe we Francji.

Choć prognozy długoterminowe dla regionu Azji i Pacyfiku
są korzystne, mamy wrażenie, że obecne problemy staną się w najbliższej
przyszłości wyzwaniem dla tych rynków. Dobrze oceniamy sytuację w
Singapurze, gdzie widać spory popyt w sektorach powierzchni biurowych,
detalicznym i przemysłowym. Wraz ze wzrostem liczby ludności, powinien
nastąpić dalszy rozwój rynku i zysków funduszy nieruchomości.

W całym 2008 r. będziemy mogli zaobserwować pozytywne sygnały,
np. powrót na rynek inwestorów zainteresowanych akcjami, którzy
korzystają z interesujących wycen. Niemniej czynnikiem, który w
najbliższej przyszłości będzie miał negatywny wpływ na rynki
nieruchomości jest niepewność, co do ostatecznej skali globalnego
spowolnienia gospodarczego.