Kiedy kupujemy mieszkanie na rynku
pierwotnym, chcielibyśmy mieć pewność, że ono powstanie i że
deweloper nie zaskoczy nas żadnymi przykrymi niespodziankami.
Dlatego też trzeba bardzo uważnie sprawdzić, z kim podpisujemy
umowę.

Najprostszym rozwiązaniem jest udanie
się do biura doradcy do spraw nieruchomości, gdzie znajdziemy
oferty tylko deweloperów poddanych starannej weryfikacji. Jeśli
jednak chcemy to zrobić sami, pamiętajmy o kilku ważnych rzeczach,
które musimy zrobić, zanim podpiszemy umowę zakupu wymarzonego M.
Jest to szczególnie ważne w czasach, kiedy większość deweloperów
ma problemy ze sprzedażą mieszkań a część z nich nawet
bankrutuje.

1. Wstępny rekonesans

Kiedy zainteresuje nas jakaś konkretna
nieruchomość, trzeba sprawdzić, jaki deweloper ją realizuje.
Najwygodniejszym źródłem jest Internet. Nie ograniczajmy się
jednak tylko do oficjalnych stron dewelopera, bo tam znajdziemy
jedynie pozytywne informacje na temat projektu. Poszukajmy wiadomości
na forach dotyczących naszej inwestycji i samego dewelopera.
Pamiętajmy jednak, że anonimowość, jaką zapewnia Internet,
pozwala na dużą swobodę wypowiedzi, dlatego opinie, jakie tam
znajdziemy, mogą być bardzo skrajne. Zamieszczane są tam zazwyczaj
negatywne opinie, osoby zadowolone z nabytego mieszkania rzadziej
dzielą się swoją radością. Dlatego też Internet traktujmy
raczej jako wskazówkę, a decyzję o zakupie podejmijmy po
zapoznaniu się z informacjami z rzetelnych i zaufanych źródeł
(pisma branżowe, znajomi, którzy kupili mieszkanie u danego
dewelopera).

Uważnie sprawdźmy również
poprzednie, już zrealizowane inwestycje. Jeżeli do tej pory
wszystkie projekty danego dewelopera oddawane były z opóźnieniem,
a ich wykonanie pozostawia wiele do życzenia, można się
spodziewać, że w przypadku wybranej przez nas inwestycji będzie
podobnie.

Istotne jest też, czy deweloper jest
członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Instytucja ta
dokładnie prześwietla swoich członków i nie ma w niej miejsca na
niesolidne firmy.

2. Wypłacalność

Kiedy już wybierzemy dewelopera,
musimy sprawdzić jego kondycję finansową. Często zdarza się tak,
że deweloperzy wykorzystują wpłaty nowych klientów na kończenie
wcześniejszych projektów, co może zagrozić powstaniu naszej
inwestycji. Jeżeli jednak deweloper prowadzi odrębne rachunki
powiernicze dla każdego projektu, będziemy mieli pewność, że
pieniądze przeznaczone zostaną na realizację zakupionej przez nas
nieruchomości.

Dodatkowo, jeśli znamy numer KRS
dewelopera (powinien nam go udostępnić bez problemu), możemy
sprawdzić jego akta rejestrowe. Znajdziemy tam sprawozdanie
finansowe, informacje o tym, czy wobec dewelopera nie toczy się
postępowanie upadłościowe i czy komornik nie zajął udziałów
lub akcji. Te i inne przydatne informacje znajdziemy w Wydziale Sądu
Rejonowego, który odpowiada za Krajowy Rejestr Sądowy. Dla jeszcze
większej pewności możemy skontaktować się z Krajowym Rejestrem
Długów.

3. Sprawdzanie umowy

Zanim podejmiemy decyzję o zakupie,
poprośmy dewelopera o wzór umowy przedwstępnej. Sprawdźmy
dokładnie, czy nie ma w niej kruczków. Szczególną uwagę zwróćmy
na to, jak określone są kary umowne (nasze i dewelopera) oraz jaka
jest odpowiedzialność obu stron za niewywiązanie się z umowy.
Często deweloperzy próbują „przemycić” zapisy krzywdzące
klienta (np. większe kary umowne). Możemy je jednak wyeliminować,
sprawdzając, czy w umowie znajdują się klauzule niedozwolone. Ich
wykaz możemy sprawdzić na stronie internetowej Urzędu Ochrony
Konkurencji i Konsumentów. Jeżeli zauważymy, że mamy więcej
obowiązków niż deweloper, a jego uprawnienia są bardzo szerokie,
możemy starać się o wprowadzenie zmian. W czasach, kiedy
mieszkania sprzedawały się jak świeże bułeczki, deweloperzy nie
chcieli nawet słyszeć o jakichkolwiek negocjacjach warunków umów.
Teraz jednak, kiedy sprzedaż wygląda zdecydowanie gorzej, są
bardziej otwarci na zmiany. Wielu deweloperów zmieniło też swoje
umowy po kontrolach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, tak
więc teraz są one bardziej przyjazne klientowi. Mimo to pamiętajmy
o dokładnym ich sprawdzeniu. Jeżeli będziemy mieli jakieś poważne
zastrzeżenia, skontaktujmy się z prawnikiem. Będzie to dla nas
oczywiście pewien wydatek, ale zakup mieszkania jest przecież
poważnym krokiem.

4. Pozwolenie na budowę i prawa do
nieruchomości

Bardzo ważną informacją jest, czy
deweloper posiada pozwolenie na budowę. Jeśli tak, powinno ono
stanowić załącznik do umowy. Jeżeli dopiero został złożony
wniosek, sprawdźmy w urzędzie gminy, na jakim jest etapie. Może
okazać się, że istnieje duże ryzyko odrzucenia wniosku. W takiej
sytuacji wycofajmy się z inwestycji.

Istotne jest też, jakie prawo do
korzystania z nieruchomości posiada deweloper. Możemy to sprawdzić
w sądzie wieczysto-księgowym (numer księgi wieczystej powinien
udostępnić nam deweloper). Tam zobaczymy, czy nieruchomość jest
jego własnością, czy też jest to użytkowanie wieczyste. Jeżeli
nie jest właścicielem ani użytkownikiem, sprawdźmy dokładnie,
czy w księdze nie ma wobec niego żadnych zastrzeżeń.

Nieruchomość może być też
obciążona hipoteką, jeżeli deweloper posiłkuje się kredytem
hipotecznym na realizację projektu. W takiej sytuacji sprawdźmy
dokładnie, czy w zawieranej z nami umowie o tym wspomina (jeśli
nie, oznaczać to może, że ukrywa też inne ważne informacje) i
czy deklaruje spłacenie hipoteki do momentu przekazania mieszkania.
Jeżeli takiego zobowiązania nie ma, poprośmy o wpisanie go do
umowy. W przypadku odmowy zrezygnujmy z mieszkania.

5. Plan zagospodarowania terenu

Często deweloper zapewnia nas o tym,
że okolica jest cicha i nic tego w najbliższym czasie nie zmieni, a
piękny widok na zieleń nigdy nie będzie zakłócony. Po jakimś
czasie jednak rozpoczyna się budowa drogi szybkiego ruchu tuż pod
naszymi oknami, przez które możemy już tylko podziwiać kolejne
wysokie budynki powstające w najbliższej okolicy. Sprawdzenie
planów zagospodarowania terenu uchroni nas przed uciążliwym
sąsiedztwem. Jeżeli takich planów nie ma, zapytajmy w urzędzie
gminy, czy planowane są jakieś inwestycje.

Jeżeli już dokładnie zweryfikujemy
dewelopera i stwierdzimy, że ma dobrą opinię, jest wypłacalny, w
umowie nie ma żadnych niepokojących zapisów, jest pozwolenie na
budowę, a w najbliższej okolicy nie powstanie oczyszczalnia
ścieków, możemy śmiało podpisywać umowę.