Duża podaż mieszkań na rynku wtórnym spowodowała, że klienci coraz
rozważniej podejmują decyzję o wyborze mieszkania. Wydłuża się czas
poszukiwań mieszkania oraz czas ekspozycji ofert na rynku. Nowym
zjawiskiem jest znaczny spadek zainteresowania zakupem mieszkań
wybudowanych w budynkach z wielkiej płyty.
- Ceny na rynku pierwotnym i wtórnym zaczęły się wyrównywać.
Klienci w największym stopniu są zainteresowani mieszkaniami z rynku
pierwotnego, mówi Joanna Plenis, dyrektor olsztyńskiego oddziału biura
nieruchomości Metrohouse. – W przypadku rynku wtórnego największym
zainteresowaniem cieszą się mieszkania zbudowane w ostatnich kilku
latach, dodaje Joanna Plenis. Przyczyna takiego stanu rzeczy jest łatwa
do przewidzenia. Klienci zaciągający kredyt na 30 i więcej lat chcą, by
zakupione mieszkanie nie było narażone na dużą utratę wartości w
czasie.
- Budynki z wielkiej płyty, choć coraz częściej poddawane remontom i
rewitalizacji, będą z roku na rok coraz droższe w eksploatacji,
twierdzi Marcin Jańczuk z Metrohouse. Także niska energooszczędność
takich budynków w dobie certyfikatów energetycznych może stanowić
barierę przy sprzedaży. W dobie wzrostu cen energii elektrycznej i gazu
certyfikaty energetyczne będą odgrywać coraz większa rolę w obrocie
nieruchomościami.
Ceny mieszkań położonych w budynkach z wielkiej płyty znajdują się
obecnie w fazie korekty. Największy ich wybór (47%) znajduje się w
przedziale cenowym 4.501-5.000 PLN za m kw. Poniżej granicy 4.000 PLN
za m kw. w ofercie jest tylko co dziesiątego tego typu mieszkanie. Co
ósme mieszkanie na rynku pojawia się w ofercie w cenie wyższej niż
5.001 PLN za m kw. Ceny podawane w ofertach nie są jednak dokładnym
odzwierciedleniem sytuacji rynkowej, ponieważ dość duża jest różnica
pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną, która jest uzyskiwana
ostatecznie w momencie transakcji. Obecnie notowane są już transakcje,
gdzie cena transakcyjna jest nawet o kilkanaście procent niższa od
pierwszej ceny ofertowej. Zwykle różnica ta nie przekracza 5%.
Obecne korekty cen mieszkań z wielkiej płyty powinny pogłębić się
jesienią, kiedy na rynku pojawi się wyższa podaż mieszkań. Dzięki temu
jest nadzieja, że powrócą one do poziomu 3.500 – 4.500 PLN za m kw.,
który jest adekwatny do standardu tego typu oferty.
Komentarz: Marcin Jańczuk, Metrohouse S.A.
Spadek
zainteresowania mieszkaniami w budynkach z tzw. „wielkiej płyty” nie
jest zaskoczeniem w sytuacji, gdy na rynku w podobnej cenie znajdują
się nowe mieszkania od dewelopera. Przy obecnych wysokich oczekiwaniach
cenowych właścicieli tego typu mieszkań zmniejsza się grupa klientów
zainteresowanych zamieszkaniem w typowych blokowiskach. Projektowane na
35-40 lat budynki zbliżają się niejednokrotnie do skraju swojego
technicznego zużycia. Rewitalizacja i remonty przyczyniają się do
poprawy ich kondycji technicznej, jednak z roku na rok koszty
eksploatacyjne zwiększają się, co znajduje odzwierciedlenie w
zwiększających się stawkach funduszu remontowego. Czarne scenariusze
mówiące o samoistnym przekształceniu się budynków z wielkiej płyty w
slumsy raczej nie mają szans na rychłe spełnienie, jednakże
nieuniknione będzie pogłębianie się różnicy pomiędzy standardem
mieszkań w wielkiej płycie a budynkami budowanymi w nowej technologii.
Przewidujemy, że obecne ceny wielkiej płyty będą podlegać dalszym
korektom.